合法的配资平台有哪些中信证券：建议关注物业服务板块的政策拐点

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　　全文如下

　　物业服务｜物业费，指导价还是市场价：政策拐点将至系列一

　　好房子需要好服务，好服务需要优质优价。我们预计，重庆在2023年阶段性推出物业费强限价政策，并不会在全国范围形成潮流。我们相信，政策鼓励优质优价，会从源头扭转市场对于物业服务行业的定价和盈利能力预期。目前物业服务板块处于政策担忧下的基本面疲软，业绩增速放缓，周期性业务走低等多重因素带来的估值和盈利双重低点，预计未来向上弹性不小。作为红利品种，物业服务公司安全边际显著。我们建议投资者关注物业服务板块的政策拐点。

　　▍重庆在2023年底变更物业费定价办法。

　　2023年底，《重庆市物业服务收费管理办法》颁布，规定住宅物业前期物业服务费实行政府指导价。这就改变了此前重庆关于高等级服务可以实行市场调节价的规定。同时，重庆政策还提到了减免空置房物业费的可能性。根据当时重庆发改委公布的经营服务型收费目录清单，当时住宅最高等级的收费为1.9元/平/月。当然，此后跟进这一政策的地方并不多。

　　▍强限价出发点是好的，但在当前多种因素下容易产生存量物业服务合同收缴率明显下降，形成负的外部性。

　　我们认为，对前期物业服务合同的价格进行一定约束是合理的。这是因为，前期物业服务合同和商品房买卖合同是捆绑签署，买房人对于前期物业服务合同并无议价可能。2015年以后，前期物业服务合同的定价明显提升，其中不乏个别项目质价不符，低质高价。但是，2015年重庆制定的对最高服务水平的物业管理合同限价1.9元/平/月明显不符合十年后的当下，定价偏低。上市公司中，绿城服务、保利物业、滨江服务等公司，物业服务费定价都高于1.9元/月/平方米。我们在2024年10月的不完全统计显示，重庆当地超过2元/平/月的小区，占比都达到了34%。在1.9元/月/平方米的价格约束下，低毛利品牌物业服务公司难以继续提供历史平均水准的服务，更难以提升服务品质。当然，业委会所签订的合同是市场定价的，但强限价使得存量房业主对优质优价的认同度进一步降低。尽管，物业服务公司基础服务毛利率普遍只有10%到16%，综合净利润率则在个位数。这样一来，存量物业服务合同收缴率持续下降。重庆收缴率下降格外突出，全国范围内物业费收缴难度也有所提升。业主对于服务定价基准认知困惑，影响了物业服务公司的业绩增速，影响了板块的估值，也产生了负的外部性。

　　▍四大因素决定不宜轻言对物业费强限价。

　　首先，我国物业服务总体是服务不足，供给质量偏低。国际比较来看，美国、英国、日本、马来西亚、泰国等国家，物业费/租金的比例普遍在12%-25%，而我国则在4%-7%。这就意味着，即便在低租金的社会背景下，我国居民居住开支中用于公区维护的投入都远低于全球其他国家（无论是发达国家还是发展中国家）。这使我国住房“未老先衰”，房屋使用价值随着房龄变老而快速衰减（详见表1和表2）。好房子更需要好服务，好服务不是空中楼阁，需要必要的资金投入，需要流程合理、专业到位的服务者。当前我国整体物业服务行业主要矛盾，并不是居民在这个领域负担过重，而是优质供给不足。

　　其次，物业服务公司的基础服务盈利是合理偏低的，行业规模经济效应尚不十分明显，一旦强限价，反而可能导致劣币驱逐良币，最终影响民生福祉。我们统计，头部物业服务公司（包括万物云、绿城服务、中海物业、保利物业、招商积余）基础服务的毛利率在11%-16%不等，即使算上增值服务，公司毛利率也只有12%-18%不等，净利率在4.4%-10.8%不等。长期来看，随着科技赋能行业存在规模经济，但短期规模经济不明显，企业不可能像制造业一样通过扩大规模，摊低单平米服务成本。反而是运作不规范的小型物业服务公司，可以通过少交员工社保，或者少投入设备运维等“业主看不见”的办法，来压低成本，适应低物业费环境。可这样一来，限价结果可能事与愿违，企业业绩下降，居民居住环境变差，全社会就业可能下降，矛盾可能增加。

　　再次，业委会成立和集体决策的复杂性，使得前期物业服务合同的强限价必然影响市场定价合同。当然，在任何城市，业委会签订的合同都是不限价的（包括重庆）。但问题是，业委会成立是困难的，集体决策是比较复杂的，即便居民有提价意愿，也可能面临众口难调的困难。

　　最后，物业服务是对物的服务，居民对物的服务缺乏品质认知。物业服务公司主要致力于服务物，包括能源、消防设备、电梯等——这些公共服务在不发生问题时，消费者无法意识到其重要性。所以，尽管有时候低物业费是不符合消费者利益的，但阶段性消费者可能不能认识到这一点。

　　▍政策方向展望：预计政策将引导物业服务公司提高服务质量，推动优质优价，打击质价不符的行为。

　　如有对前期物业服务合同限价，该限价标准预计明显超过行业现有企业平均服务成本。我们注意到，目前重庆市人民政府网站已经废止了渝府办发2015年36号文，即2023年重庆市发改委重申过，当时执行的限价服务标准。我们认为，对前期物业服务如果要有限价，确实也应该明显高于优质物业服务企业的平均成本线，而不是推动物业服务公司显著压低成本，降低服务质量。与此同时，国家发改委在2025年初提振消费的相关文件中指出，推动将物业服务等服务消费条目纳入鼓励外商投资产业目录。我们认为，对物业服务前期合同服务品质的引导较之限价更为重要。在物业服务普遍品质不足的当下，保证服务合同优质优价，避免高价低质的案例出现，对匹配好房子的好服务制定一系列标准，或许是未来监管的重要方向。

　　▍风险因素；

　　限价和空置费减免超预期；地产行业下行超预期，周期性业务受到影响的风险；物业公司收缴率持续下行的风险。

　　▍投资策略：好房子需要好服务，好服务需要优质优价。

　　我们预计，重庆等个别城市阶段性推出的强限价政策已经出现了调整的迹象合法的配资平台有哪些，优质优价，质价相符预计成为政策鼓励的方向。我们相信，调整会从源头扭转市场对于物业服务行业的定价和盈利能力预期。目前物业服务板块处于政策担忧下的基本面疲软，业绩增速放缓，周期性业务走低等多重因素带来的估值和盈利双重低点，预计未来向上弹性较大，且作为红利板块安全边际显著。我们建议投资者关注物业服务板块的政策拐点。